שוק הדיור בישראלי שובר שיאים חדשים כבר קרוב ל 15 שנים עם עליית מחירים של מעל 10% בשנה בשנתיים האחרונות ברוב הערים. המחירים הללו מובילים יותר ישראלים מאי פעם לקנות דירות על נייר כדי לקבל הנחה משמעותית מהקבלן. לצד המחיר הנמוך יש לקחת בחשבון כמה סיכונים אפשריים.
קשה להאמין לאיזה מחירים הגיע שוק הדיור בישראל. יוקר המחייה הגבוה של השנים האחרונות נובע בין השאר ואולי בעיקר בשל המחירים הגבוהים של קניית דירה בישראל ולכן ישראלים רבים מנסים בכל דרך למצוא איך להוזיל את המחיר בעת קניית דירה.
אחת הדרכים שיותר ישראלים מאי פעם בוחרים בה היא קניית דירה על הנייר מקבלן. הכוונה במילים "על הנייר" היא שהקבלן רק קנה את הקרקע (במקרה הטוב) ועוד אין אישורים לכל תכניות הבנייה שלו או היתר בנייה בכלל לפרויקט.
חשוב לציין שאם מדובר בקבלן מוכר שפעיל שנים רבות בענף וכבר מכר דירות על הנייר, סביר שהוא אכן פועל במרץ לקבלת האישורים וסביר שאלו יגיעו, אבל למרות זאת ובטח אם מדובר בקבלנים חדשים יחסית, יש סיכונים רבים בקניית דירה על הנייר. ולא תמיד ההוזלה במחיר שווה את הסיכונים הללו. הסיבות הללו מספיקות כדי לקבל ליווי משפטי של עורך דין קניית דירה לאורך כל התהליך בטרם תחתמו על מסמך כלשהו עם הקבלן.
מהם הסיכונים בקניית דירה על הנייר?
- המתנה ארוכה – ההמתנה לקבלת דירה על הנייר מקבלן יכולה להימשך 3-4-5 שנים. יש צורך באישורים והיתרים רבים שלא תמיד קיימים בעת חתימת החוזה. ההמתנה הארוכה גם מתישה וגם שוות ערך לכסף רב.
- כדאיות העסקה – המדד, הריבית ומס שבח יכולים לפגום בכדאיות העסקה. לעתים מדובר בתהליך ארוך והשינויים בכלכלה המקומית או בחיוב של מס שבח בהמתנה מעבר ל 18 חודשים שווים לעתים כסף רב.
- שינויים במפרט– ההדמיות של הקבלן תמיד מרשימות ומגרות את העניין לקנות את הדירה. אבל הדמיות בדיר העל הנייר הן רק בגדר שאיפה של הקבלן גם אם הוא באמת רוצה לספק את מה שיש בהדמיה. במציאות הוא אולי ייאלץ לערוך שינויים רבים בבניין או בדירות שיש בו ואז כל המפרט של הדירה שקניתם יהיה שונה. כמו כן ההדמיות לא לוקחות בחשבון את ההמתנה הארוכה לדירה המוגמרת ובינתיים יתכנו שינויים בסביבה של הבניין (כביש, מרכז מסחרי, בניין נוסף וכדומה).
- אישורים והיתר בנייה – הסכנה הגדולה ביותר היא אי קבלת היתר בנייה או מורכבות של קבלת אישורים מגופים שונים שקשורים לענף הבנייה. המקרים הללו יכולים להביא לעיכובים ארוכים מאוד בהתקדמות הפרויקט או לבטל אותו לחלוטין. אז נשאלת השאלה מה עם המקדמה או ההתחייבות שלכם על קניית הדירה.
הרשימה הזאת מציגה את הסיכונים הבולטים בקניית דירה על הנייר מקבלן לעומת האפשרות של הוזלה משמעותית בעלות הקנייה. בשל הסיכונים הללו אתם חייבים לקבל ליווי צמוד של עורך דין קניית דירה מקבלן שיש לו ניסיון בכך ויכול לעזור לכם להבטיח את ההשקעה שלכם על פי כל סיכון אפשרי בתהליך.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין אשר מעניק ליווי משפטי בעסקאות קנייה ומכירה של דירות, משרדים, מגרשים וקרקעות. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בחיפה או עורך דין מקרקעין בנשר – המשרד הוא הכתובת!